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Analizador de inversión inmobiliaria

Underwriting con costos fiscales mexicanos reales y apreciación del pronóstico validado.

📋 Tu operación

Supuestos de costos (México) — editables
Adquisición (una vez, % del precio)
Operación (anual)
Impuestos
ISR de renta con deducción ciega del 35% (opción sin comprobantes). Vivienda casa-habitación: renta sin IVA; comercial lleva 16%. Estos son valores típicos editables, no asesoría fiscal.

📊 Resultado del análisis

📊 Escenarios · riesgo–retorno?

Tres escenarios usando el intervalo de confianza real del pronóstico para el horizonte seleccionado. Los demás supuestos se mantienen constantes.

🌪️ Sensibilidad · ¿qué mueve tu TIR??

Impacto de cada supuesto sobre la TIR anual, ordenado de mayor a menor. Te dice dónde concentrar tu negociación y dónde está tu mayor riesgo.

⚖️ Comparador de zonas?

Compara hasta 3 zonas con sus precios y rentas típicos, usando tus mismos supuestos de financiamiento y costos. El mejor valor de cada fila se resalta en verde.

Para cada zona: precio = valor/m² × superficie típica, renta = precio × yield, apreciación = pronóstico al horizonte elegido. Los demás supuestos (enganche, tasa, costos, impuestos) son los que tengas arriba, iguales para las tres.

🎯 Punto de equilibrio y recuperación?

Cuánta vacancia aguantas antes de perder al mes, y en qué año recuperas tu capital — vendiendo o solo con rentas.

🏗️ Potencial constructivo (COS / CUS)?

Calcula cuánto puedes construir en un predio según su zonificación. Ingresa los valores de tu Certificado de Zonificación de Uso del Suelo.

🏗️ Pro-forma de desarrollo?

Modo desarrollador: toma la capacidad del predio de la calculadora de arriba y le suma costos, precio de venta y cronograma para estimar la utilidad y la TIR del proyecto.